Экономколлегия ВС, руководясь пояснениями ВАС о свободе договора, решила, что стороны вправе предусмотреть в контракте плату за досрочный и немотивированный отказ от него. адвокаты таковой подход разделяют, но 3 нижестоящие инстанции посчитали в противном случае: компенсация была названа административным штрафом, а значит, идёт вразрез правовой природе неустойки.
Месяц назад экономическая комиссия Верховного суда РФ засвидетельствовала возможность определить в контракте аренды компенсацию за его досрочное и немотивированное расторжение (См. "ВС засвидетельствовал правомерность компенсации за досрочное расторжение договора"). Сделала она это в рамках спора ООО "Меркатор Калуга", арендатора нежилого помещения в Калужской области, и его арендодателя ООО "Боровский завод агропластмасс" (потом – Завод) (№ А40-53452/2014). Таковой подход ВС Константин Галин, старший адвокат "Некторов, Савельев и партнеры", полагает весьма актуальным в современных условиях кризиса. "Арендодатели пробуют удержать существующих арендаторов методом понижения арендных ставок, но вместо желают обеспечить долгий период аренды либо получить компенсацию за немотивированное расторжение договора", – растолковывает он.

"Идёт вразрез правовой природе неустойки…"

Сам спор начался с того, что в апреле 2012 года стороны заключили контракт аренды периодом на пять лет, по условиям которого "Меркатор Калуга" заплатил Заводу 1,771 миллионов рублей. задатка. Наряду с этим в контракте агенты закрепили, что эта сумма не является платежом аренды за первые месяцы, а "держится арендодателем в качестве гарантии подобающего исполнения обязанностей арендатором". Так, в случае если "Меркатор Калуга" пожелает аннулировать контракт до истечения его периода по намерено не оговоренным причинам, то Завод оставляет задаток себе "в качестве пени". Наряду с этим в случае если от сделки откажется Завод, то он обязан быть вернуть задаток в двойном размере.
По "досрочному" сценарию все и случилось: В начале 2014-го "Меркатор Калуга" аннулировал контракт по своей инициативе, а Завод, со своей стороны, удержал задаток. Но, согласно точки зрения "Меркатор Калуга", односторонний отказ от выполнения сделки – не основание для употребления меры ответственности в виде пени. Организация отправилась опротестовывать условие договора в суд и добилась своего: положение было обьявлено нелегетимным.
Штраф за отказ от сделки все 3 инстанции квалифицировали как неустойку, определив, что он идёт вразрез ее правовой природе – "как меры ответственности, используемой за нарушение прав гражданина". Досрочное расторжение договора в одностороннем режиме не является гражданско-юридическим нарушением (ненадлежащим выполнением обязанностей), а обусловлено реализацией арендатором представленного контрактом права, рассудили суды, а значит,